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Als Vermieter ist es unerlässlich, die rechtlichen Aspekte rund um die Vermietung zu verstehen, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und potenzielle Konflikte zu vermeiden. In unserem aktuellen Blogartikel beantworten wir 10 Häufige Fragen zum Mietrecht, z.B. Darf der Vermieter einen Schlüssel zur Wohnung einbehalten? Dürfen Sie als Vermieter die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses betreten?Welche formalen Anforderungen an die Kündigung des Mietvertrages sind als Vermieter zu beachten?u.v.m. > Hier geht es zum Blogartikel: "Vermietung: 10 Häufige Fragen zum Mietrecht"

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.06.2023 (Az. VIII ZR 303/21) wie folgt entschieden: 1. Wenn der Hauptmieter zur Räumung verpflichtet ist und daher auch der Untermieter die Mietsache verlassen muss, stellen die Kosten der Ersatzunterkunft des Untermieters bis zum Zeitpunkt der zulässigen Kündigung durch den Hauptmieter einen ersatzfähigen Schaden dar. 2. Die Räumungsverpflichtung des Untermieters stellt einen Rechtsmangel im Sinne des Gesetzes zwischen Hauptmieter und Untermieter dar. Hauptmieter: Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung Im konkreten Fall wurden dem Hauptmieter vom Vermieter gekündigt, weil dieser ohne Erlaubnis untervermietet hatte und sich außerdem in Mietzahlungsverzug befand.  Nach einem Rechtsstreit war der Hauptmieter zur Räumung verpflichtet. Eine eigene Kündigung seines Untermieters durch den Hauptmieter war aber rechtlich zu diesem Zeitpunkt nicht möglich.  Die Sozialbehörde der Stadt Hamburg verlangt klageweise Schadensersatz für die zweijährige Unterbringung des Untermieters in einer Notunterkunft. Hauptmieter muss Schadensersatz leisten Der Bundesgerichtshof führt aus, dass in der Belastung mit den Kosten der Unterbringung in einer öffentlichen Einrichtung zur Vermeidung sonst drohender Obdachlosigkeit die durch den Hauptmieter begangene schuldhafte Vertragspflichtverletzung fort wirke.  Der Schaden stamme aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht bestehe.  Die Unterbringung der Untermieter sei Folge des Umstands gewesen, dass dieser als Leistungsempfänger von Sozialhilfe in Hamburg auf dem freien Wohnungsmarkt eine Wohnung nicht habe finden können und daher durch einen öffentlich-rechtlichen Träger in einer Notunterkunft zwecks Vermeidung von Obdachlosigkeit zugewiesen wurde. Nach dem in § 843 Abs. 4 BGB zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Rechtsgedanken werde der Untermieter auch nicht deshalb von seiner Schadensersatzpflicht frei, weil dritte Personen dafür Sorge tragen, dass sich die Beeinträchtigung für den Betroffenen nicht nachhaltig auswirke. Höhe des Schadens Ersatzfähig seien allerdings nur die erforderlichen Kosten, was sowohl zu einer zeitlichen Begrenzung als auch zu einer Begrenzung der Höhe der Haftung führe. Der Mieter könne einen Schadensersatz wegen des entgangenen Gebrauchs der Mietsache grundsätzlich nur für den Zeitraum verlangen, in dem der Vermieter auch gegen seinen Willen am Mietvertrag hätte festgehalten werden können.  Die Ansprüche auf Erstattung der Mietdifferenz wegen der Mehrkosten einer Ersatzwohnung seien daher auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter beschränkt Zudem könne der Mieter nur die erforderlichen Mehrkosten, die ihm durch den Bezug einer anderweitigen angemessenen Unterkunft entstehen, ersetzt verlangen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28.06.2023 (Az. XII ZB 537/22) zu einem Gewerberaummietverhältnis muss sich der gekündigte Mieter auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben, nicht erklären. Der Bundesgerichtshof sieht den Vermieter hier in keiner Sonderstellung zu anderen Gläubigern aus Vertragsverhältnissen. Die Entscheidung dürfte auch auf das Wohnraummietrecht übertragbar sein.  >> Zum Volltext der Entscheidung

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Ein Hahn, der zur Nachtzeit mit einer Lautstärke von mehr als 60 Dezibel kräht, ist nach Entscheidung des Landgerichts Mosbach vom 31.05.2023 (Az. 5 S 47/22) auch in einem ländlich geprägten Stadtteil nicht mehr zu dulden.  Der Halter ist daher verpflichtet, ein Hühnerhaus so abzudichten, dass nachts in der Uhrzeit zwischen 22 und 6 Uhr der zulässige Maximalpegel von 60 Dezibel nicht überschritten wird.  >> Zum Volltext des Urteils

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Der Vermieter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er Sorge dafür trägt, dass Müllcontainer standsicher sind. Die Standsicherheit wird gewährleistet, wenn Pedalbremsen benutzt werden. Der Vermieter darf sich dabei grundsätzlich darauf verlassen, dass das Müllentsorgungsunternehmen auch die Pedalbremse betätigt.  Nur unter besonderen Umständen ist ein Handeln darüber hinaus notwendig. Etwa bei ersichtlichem oder angekündigtem schwerem Unwetter oder wenn bekannt ist, dass die Pedalbremse nicht angezogen zu werden pflegt. Müllcontainer wird von Wind an auf der Straße geparktes Auto gedrückt Die Parteien des Verfahrens stritten um Schadensersatzansprüche des Klägers. Der Kläger behauptete, dass sein Fahrzeug durch vom Wind verwehte Müllcontainer beschädigt wurde, die zum Grundstück der beklagten Eigentümerin gehörten. Das Landgericht Darmstadt hat mit Urteil vom 23.06.2023 (Az. 19a O 23/23) entschieden, dass eine Haftung aus Gründen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers nicht vorliegt. Verkehrssicherungspflicht Regelungsinhalt der sogenannten Verkehrssicherungspflichten sei es, dritte Personen möglichst vor solchen Gefahren zu schützen, die durch die Eröffnung einer Gefahrenquelle entstehen können.  Diese Pflicht begründe und beschränke sich zugleich darin, dass der Verantwortliche Einfluss auf diese Gefahrenquelle habe. Eine solche Verkehrssicherungspflicht bestehe jedoch nicht uneingeschränkt: es existiere keine allgemeine Pflicht andere Personen gegen jede irgendwie denkbare Gefährdung zu schützen. Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers bzw. Vermieters gebiete es, ein Gebäude einschließlich seiner Außenanlagen so zu unterhalten, dass es ohne Gefährdung anderer denjenigen Witterungseinflüssen standhalte, mit denen in der betreffenden Region gerechnet werden müsse. Diese Verkehrssicherungspflicht sei aber nicht mit einer Gefährdungs- oder Zufallshaftung gleichzusetzen mit der Folge, dass der Vermieter jegliche Schäden zu ersetzen habe, welche andere auf seinem Grundstück erleiden würden. Haftung bei der Sicherung von Müllcontainern Hinsichtlich des hier in Rede stehenden Sachverhalts sei zu verlangen, dass die Eigentümerin Sorge dafür trage, dass die Müllcontainer standsicher seien. Die Standsicherheit werde gewährleistet, wenn Pedalbremsen benutzt würden. Die Sicherung der Müllcontainer durch die Bremse sei daher grundsätzlich ausreichend. Da die Eigentümerin aber das Müllentsorgungsunternehmen beauftragt habe, durften sie auch davon ausgehen, dass dieses ordentlich arbeite und insbesondere die Feststellbremse als einfachste Tätigkeit festziehe. Denn die Verantwortung für die nach der Leerung auf die Straße gestellten Müllcontainer liege zunächst bei dem Entsorgungsunternehmen. Solange der Eigentümerin keine Hinweise bekannt seien, dass das Müllentsorgungsunternehmen nicht fachgerecht arbeite, bestehe für die Eigentümerin keine Anlass zum Handeln. Es seien auch keine Anhaltspunkte für ein eventuelles Auswahl- oder Überwachungsverschulden der Eigentümerin im Hinblick auf das beauftragte Müllentsorgungsunternehmen ersichtlich. Daraus könnte sich ein Schadensersatzanspruch ergeben, wenn die Eigentümerin nicht ein Unternehmen das sorgfältig arbeitet, ausgewählt habe oder sich bei der Überwachung dieses Unternehmens einen Pflichtenverstoß zurechnen lassen müsste. Da unbestritten ein Anschlusszwang hinsichtlich des Müllentsorgungsunternehmens bestand, scheide ein Auswahlverschulden von vornherein aus. Für ein Überwachungsverschulden sei nichts vorgetragen. Auch aus dem Umstand, dass die Müllcontainer bis zum Zeitpunkt des Vorfalls nicht in ihre Garagen zurückgebracht wurden, könne keine Pflichtverletzung gefolgert werden. Eine Verpflichtung, die geleerte Tonne sofort wieder auf ihr Grundstück zu verbringen, bestehe nicht. Ausreichend sei es, wenn die Tonne im Laufe des Leerungstages wieder zurückgestellt werde. Weitergehende Haftung nur bei zu erwartenden besonderen Umständen Etwas anderes könnte sich nur daraus ergeben, dass besondere Umstände ein vom Regelfall abweichendes Verhalten gebieten würden. Das könnte etwa daraus folgen, dass ein besonders schweres Unwetter angekündigt oder als sehr wahrscheinlich zu erwarten sei, bei dem davon ausgegangen werden müsse, dass die Müllcontainer ohne eine über die Feststellbremse hinausgehende Sicherung Schäden verursachen würden. Das sei hier aber nicht der Fall gewesen. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Vermieter ist als sog. Wohnungsgeber nach § 19 BMG verpflichtet, bei der Anmeldung des Mieters mitzuwirken.  Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich zur Vorlage bei der Meldebehörde bestätigen, dass und wo der Einzug erfolgt ist. Stellt der Vermieter die Bescheinigung nicht oder nicht rechtzeitig aus, kann dieses Verhalten nach § 54 BMG als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden. >> Weitere Informationen

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Die Betriebskostenabrechnung wird einmal jährlich nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes erstellt.  Dies gilt unabhängig davon, wann einzelne Mieter ein- oder ausgezogen sind. Der jeweilige Nutzungszeitraum des betreffenden Mieters wird zeitanteilig berücksichtigt. Für die Heizkostenabrechnung gilt eine Besonderheit. >> Weiterlesen

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Die bloße Erneuerung von bereits vorhandenen Rauchwarnmeldern stellt nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.05.2023 (Az. VIII ZR 213/21) keine Modernisierungsmaßnahme dar. Eine darauf beruhende Mieterhöhung ist daher nicht zulässig. Austausch gemieteter Geräte durch gleichartige eigene Geräte Die beklagte Vermieterin hatte vor einigen Jahren die Mietsache bereits mit angemieteten Rauchwarnmeldern ausstatten lassen und legte die hierfür anfallende Miete wie damals noch rechtlich möglich als Betriebskosten um. Im Jahr 2019 beendete die Vermieterin diesen Gerätemietvertrag, erwarb gleichwertige jetzt im Eigentum stehende Geräte und ließ diese in die Mietsache einbauen. Als Folge dieser Maßnahme erklärte sie eine Modernisierungsmieterhöhung, die der beklagte Mieter nicht zahlte. Keine Modernisierungsmaßnahme Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs liegen die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung in diesem Fall nicht vor. Zwar stelle der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern auf Grundlage mehrerer gesetzlicher Tatbestände eine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme dar. Werden die Geräte allerdings ausgetauscht, ohne das hiermit eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden sei, fehle es schon an der für eine Modernisierung stets erforderlichen baulichen Veränderung. Konkret handele es sich hier um eine bloße rechtliche Veränderung des Vermieters im Verhältnis zu einem Dritten. Das Mietverhältnis sei hiervon nicht betroffen, insbesondere sei keine Auswirkung auf den baulichen Zustand der Mietsache gegeben. Kein Ausblenden des erstmaligen Einbaus Darüber hinaus liefe es auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Modernisierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisierung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleichsam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine „nachträgliche“ Mieterhöhung zu ermöglichen. Der Vermieterin wäre es nämlich möglich gewesen, die Wohnung von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Es komme ebenso wenig in Betracht, zulasten der Mietpartei zu berücksichtigen, dass das Gesetz – da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht – den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur relevant, wenn die Vermieterin aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht – wie vorliegend der Fall – diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte.

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Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 02.06.2023 (Az. 66 S 170/22) setzt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in materieller Hinsicht voraus, dass auf der Grundlage geänderter Lebensverhältnisse und -bedürfnisse ein neu entstandenes oder erweitertes Eigennutzungsinteresse des Vermieters umgesetzt werden soll. Im konkreten Fall wurde die Wohnung des Vermieters durch dessen Ehemann aufgegeben, damit diese dann freistehende Wohnung zu einem optimalen Preis verkauft werden konnte. Die gekündigte Wohnung des Mieters sollte dann im Wege des Eigenbedarfs ersatzweise durch den Ehemann genutzt werden. Das Landgericht entscheidet aber, dass es einen Rechtsmissbrauch des Vermieters bedeutet, wenn dieser den bestehenden Schutz seines Mieters durch ein Zusammenwirken mit seinem Ehemann zu umgehen versucht. Dadurch komme es künstlich und willkürlich zu einem vermeintlich neuen Wohnbedarf des Ehemanns des Vermieters. Das Eigentum gewähre dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Die Entscheidung führt weiter aus: Bei Marktteilnehmern, die an einer Bewirtschaftung der Immobilie interessiert sind, stelle ein bestehender Mietvertrag die Grundlage für die Bewirtschaftung dar, nicht aber einen schwerwiegenden Hinderungsgrund für den Erwerb. Nichts grundlegend Anderes gelte hinsichtlich der Marktteilnehmer mit einem unmittelbaren Eigennutzungswunsch, die im Falle des Erwerbs einer vermieteten Wohnung die ihnen gesetzlich zugestandenen Möglichkeiten zu Eigenbedarfskündigung umfassend nutzen könnten. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Berlin  hat sich in seinem Beschluss vom 20.03.2023 (Az. 64 S 116/22) mit den formellen Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens auf Grundlage von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen befasst.  1. Abzug Instandsetzungskosten Das Gericht führt aus, dass der Vermieter zwar wegen § 559 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, von den auf den Mieter umlagefähigen Kosten ersparte Instandhaltungskosten abzuziehen.  Allerdings sei dies eine Frage der materiellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Werde also (wie im vorliegenden Fall) jeglicher Abzug von Erhaltungskosten unterlassen, sei das Erhöhungsverlangen formell dennoch wirksam erklärt.  2. Abschluss der Arbeiten Ein Mieterhöhungsverlangen sei aber bereits dann aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter die Mieterhöhung erkläre, obwohl die Modernisierungsmaßnahmen noch nicht abgeschlossen seien.  Aus dem Wortlaut von § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebe sich, dass vorläufige Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen in Etappen wegen ein und derselben Modernisierungsmaßnahme unzulässig seien. Eine Nachbesserung der Erklärung sei nicht möglich, da sie wegen des formellen Mangels von Beginn an nichtig sei.  >> Zum Volltext der Entscheidung

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